전세사기를 피하기 위해 꼭 알아야 할 것들[계약체결 후 유의사항?]

전세계약을 하고 이사만 하면 전세사기를 다 피했다고 생각하는데 끝나는 게 아니에요.

사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요?

세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠?

 

 

다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있어요.

대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있어요.

 

 

대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말해요.

나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없어요. 나에게 대항력이 있다면요!

 

그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요?

주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 해요.

즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야생기는 권리에요.

다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가져요.

 

 

악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 해요. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 거예요. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴봐야 해요.

 

 

우선변제권?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요.

 

세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.

 

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 해요.

대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있어요. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.

 

그럼, 확정일자는 어떻게 받냐고요?

확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있어요.

또한, 2021년 6월부터 시작된 ‘임대차 신고제’의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.

 

 

주택 임대차 신고제

임대차 계약 당사자가 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 세입자의 권리를 보호하는 제도

 

 

 

전세사기 당했을 경우 

전세사기를 당하기 전에 우리가 알아온 대응방법으로 전세사기를 피해갈 수 있으면 가장 좋은 경우이지만, 만약 전세사기를 당했을 경우는 어떻게 해야 할까요

그럴때는 전세피해지원센터라는 곳에서 전세사기를 당한 피해자 분들을 위해 여러가지 지원들을 해주고 있어요

혹시 피해를 입으셨다면 전세피해지원센터를 이용해 보세요