전세사기를 피하기 위해 꼭 알아야 할 것들[등기부등본 확인 방법]

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 해요.

아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠!

반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있답니다.

그럼 등기부등본을 통해 어떤 것들을 확인해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차 LIST

 

등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있어요.

 

그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 해요.

왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문이에요.

 

 

등기부등본으로 확인 가능한 것

등기부등본의 본래 명칭은 등기사항전부증명서입니다.

등기사항전부증명서란, ① 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 ② 임대인, 저당권자, 임차원자 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적인 서류입니다. 

다시 말해, 내 보증금을 안전하게 돌려받을 가능성에 대해 추측할 수 있는 자료에요. 

이 집의 소유자는 누구인지, 근저당 등 권리관계와 빚의 규모를 파악할 수 있어요

 

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있어요.

하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해봐야 해요. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있답니다.

 

등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소*에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마세요. 열람은 700원! 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지켜요!

※단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

진짜 임대인은 누구지? [ 임대인 = 소유주 확인하기(갑구) ]

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있어요.

말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠.

그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있어요.

압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있죠.

예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 거예요.

압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋아요. 이 내용은 밑에서 실제 등기부등본을 살펴보면서 다시 설명할게요.

 

이 집에 빚이 얼마나 있다고? [소유권 외 권리관계 확인하기(을구)]

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있어요.

①이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 ②임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있어요.

 

※ 전세권? 용익물권으로 더 알아보기

• 만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생기죠. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 해요.
• 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실 할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해놓은 것인지 확인해봐야 해요.
• 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

 

※ 빚? 담보물권과 근저당권 더 알아보기

• 은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본 을구에는 ‘근저당권’으로 기록이 남아요. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있죠. 이런 걸 담보물권이라고 해요.
• 내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요해요.
• 만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 되거든요. (최우선변제 대상이라면 우선될 수 있어요) 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 해요.
• 특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다.
  ※ 일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단해요. 물론 여기에는 예상치 못했던 미납국세나 임금채권이 있을 수 있다는 사실도 잊어서는 안 돼요. 아직 제도적으로 세입자가 임대인의 미납국세나 임금채권을 임대인 동의 없이 확인할 방법은 실질적으로 마련되어 있지 않아요. 그렇지만 보증보험 가입 등을 통해서 혹시나 생길 수 있는 문제를 사전에 방지해볼 수도 있어요.

 

 

등기부등본 확인하는 방법 총정리

등기부등본 =  ① 표제부(일반 현황) + ② 갑구(소유권) + ③ 을구(소유권 외 권리)

 

등기부등본은 크게 ①표제부 ②갑구 ③을구, 이 세 가지 영역으로 구성되어 있어요.

표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고,

갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인 할 수 있고,

을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있어요.

 

표제부 내용 확인 방법

 

1. 건물의 주소를 확인하세요. 여기 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 해요. 내가 303호에 입주하는데, 301호의 등기부등본을 보여줬다? 삐- 다시 보여달라고 하세요.
2. 건축물의 용도를 확인하세요. 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있으니, 집 알아볼 때 유의하세요!
3. 전유부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인하세요. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 해요.
4. 대지권이 있는지 확인하세요. 대지권이란 전유부분의 소유자, 즉 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말해요. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 해요.
5. 별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻해요. 별도의 권리가 설정되어 있는 거죠. 이렇게 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 합니다.

 

갑구 내용 확인 방법

 

1. 소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜예요. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있지요.
2. ‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인이에요. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 해요.
3. 갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있어요. 압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등이 바로 그러한 경우에요. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 해요. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면? 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없거든요. 꼭, 하나하나 확인해보세요.

 

을구 내용 확인 방법

 

1. 을구에는 소유권 이외의 권리가 표시돼요. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있어요. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있어요. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있어요.
2. 채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액이에요. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정해요. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 해요.
3. 보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀요.

 

 

임대인은 1명인데 세입자는 여러명? [ 다가구주택에 살게 될 경우 ]

다가구주택은 주택의 소유자가 한 명이에요. 그래서, 이런 주택에 살게 될 때는 건물 전체에서 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 합계도 확인해야 해요.

 

왜냐면, 1명의 임대인에 대해서 건물 전체 호수의 보증금들이 우선순위를 다투게 될 수 있거든요.

 

내가 사는 건물이 경매에 넘어가게 됐을 때, 나보다 먼저 우선순위 자격을 갖춘 보증금부터 보호받게 되거든요.

 

왜냐하면, 주택임대차보호법상 대항 요건과 우선변제권을 먼저 갖춘 세대의 임차보증금이 내 임차보증금보다 먼저 변제되는‘우선변제권’제도가 있기 때문이에요.

 

 

 

 

다른 세대의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본 등을 통해 확인할 수 없어요.

 

하지만 ‘확정일자 부여현황’ 자료를 통해 해당 다가구주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모를 짐작해볼 수 있어요.

 

다만, 확정일자 부여현황은 임대인의 동의를 받아야 확인할 수 있다고 해요.

 

다가구 주택에 입주하게 될 경우, 임대인에게 '확정일자 확인동의서'를 받아 선순위보증금을 확인해보세요.

 

만약 동의하지 않는다면, 관련 특약을 작성한 뒤 계약 후 동주민센터에 방문하여 ‘다가구 전입세대 확정일자 열람’을 하여 직접 상황을 파악해 볼 수 있고, 위험한 집이라고 판단한다면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있도록 공인중개사에게 중재를 요청하세요.

 

 

내가 알 수 없는 임대인의 빚도 있다고? [ 미납국세, 입금 체불 여부 알아보기 ]

등기부등본에 나타나지 않더라도 당해세나 임금채권은 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받아요.

따라서 당해세나 임금채권이 있는지도 꼭 계약 전에 확인해봐야겠죠.

임대인의 미납국세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’으로 확인할 수 있어요.

또한 임대인이 노동자를 고용하는 사용자(사장이나 대표)라면 ‘사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 짐작해볼 수 있어요.

다만, 국세 완납증명서, 미납국세 열람 및 사회보험 완납증명서 등의 서류는 현행 제도상 세입자가 임의로 확인할 수 없고 임대인에게 요청해야 해요.

 

 

 

 

전세사기 당했을 경우 

전세사기를 당하기 전에 우리가 알아온 대응방법으로 전세사기를 피해갈 수 있으면 가장 좋은 경우이지만, 만약 전세사기를 당했을 경우는 어떻게 해야 할까요

그럴때는 전세피해지원센터라는 곳에서 전세사기를 당한 피해자 분들을 위해 여러가지 지원들을 해주고 있어요

혹시 피해를 입으셨다면 전세피해지원센터를 이용해 보세요